记者丨吴抒颖MACD买点
编辑丨张敏 骆一帆
“现售制”执行细则尚未落地，多地抓住窗口期挂出仍可采取“预售制”销售的地块。
近日，苏州自然资源和规划局以挂牌方式出让4宗住宅用地，地块位于相城区和高新区，涉及高铁新城、黄埭、太湖科学城、浒墅关板块，出让总面积约158亩，起拍总价约10.95亿元。
这四宗用地的出让条件中并未提及需要“现房销售”。在苏州之前，广州也挂牌了一宗备受关注的热门地块：这宗地块位于广州黄埔区，总用地面积约合52亩，起拍总价为13.15亿元。
在此期间，成都、天津、武汉和厦门等多个城市均有土地挂牌出让。在当前的政策衔接之际，多数城市仍未明确要求“现房销售”，仅丽水、厦门共计3宗地块在出让文件中要求“现房销售”。
从当前的土地市场反馈来看，房企的观望情绪虽然有所增加，但是在重点城市的投资却并不会因为现售制而停滞。
多位房企人士对21世纪经济报道记者表示，现售制落地后，各地密集与房企召开座谈会征求相关意见，目前预计执行细则需要一段时间才能够落地，房企在此等待的过程中，仍然会保持对重点城市热门地块的关注。
“现售制”推进加速，房企也将面临新的发展模式重构。在“现售制”尚未真正加入土地出让条件之时，房企选择积极补仓，应对市场的变化，这是对市场信心的体现。
继续补仓
“现售制”推出之后，重点城市的土地市场仍然保持热度。
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9月4日，广州原广东电视台地块迎来出让。这是一宗低密度地块，总建筑面积6.78万平方米，起拍价21.4亿元，起拍楼面价3.16万元/平方米。这是现售制新政发布之后，第一宗正式出让的地块，市场也非常关注它的成交情况。
这宗地块吸引了保利发展、越秀、珠实、天河高新4家房企参与，经过18轮竞拍后，越秀地产以24.81亿元的总价竞得，成交楼面价约3.66万元/平方米，溢价率为15.9%。
这宗地块的成功出让，是房企信心的体现。“现售制”推出之后，虽然房企回款的节奏也将相应延后，但即便有“新老划断”的缓冲期，市场也预判在建项目后续的放款节点与预售制基本接近，此番土地出让仍然吸引了多家房企参与并最终溢价成交，表明头部房企对一线城市市场仍然看好。
普睿数智广佛区域首席分析师肖文晓分析称，作为新政之前的挂牌土地，该地块出让条件未规定现房销售，因此实行预售，按新规完成主体封顶即可，要比现房销售早12个月左右。
肖文晓强调，预售的购房贷款发放依然要到竣工备案之后，放款节点与现售节点相差不多，所以其中的关键在于开发商如何利用好预售的时间差，研究新政执行细节，争取更早、更多地回款以平衡经济账。
一位头部房企负责市场研究的人士则告诉21世纪经济报道记者：“新政后与地方政府已经进行过多轮沟通，目前还是倾向于‘老地老办法’，在现售制细则没有出来之前暂时是按照原来的流程去操作，但是回款节点应该是会有所延后，我们也在密切关注市场的变化，同时对于重点地块仍然保持投资强度。”
中指研究院也表示，从重点城市的土地市场来看，新政后首周土地市场表现有所分化。上海、北京、广州仍有宅地溢价成交，其中部分优质地块竞争仍较为激烈。整体来看，资金实力较强的头部房企并未因新政而停止投资，但拿地分化进一步加剧，优质项目仍需竞争，普通项目则更容易受到投资谨慎情绪影响。
静观其变
尽管重点城市仍然展现出较好的韧性，但是土地市场的热度却出现了分化。
根据中指数据，8·28新政落地后的第一周（8月31日—9月6日），300城住宅用地成交规划建筑面积为665万平方米，土地出让金450亿元，平均溢价率5.3%，溢价率略低于今年以来周度平均水平（8.9%）。
分城市能级来看，一线城市出让金为242.7亿元，占300城整体的54%，二线、三四线城市在百亿元左右；溢价率方面，一线城市平均溢价率7.3%，二线、三四线城市仅在3%左右。
这其实与新政前的情况并无明显区别。在当前新旧政策交替的窗口期，房企更关注的是后续政策细则的落地，这才是影响他们投资决策的关键。从地方政府的动作来看，目前各地均积极与相关房企进行沟通，争取找到多方共赢的平衡点。
一位参与了多座城市现售制座谈会的中型房企人士对21世纪经济报道记者透露：“各家房企在座谈会上所提及的共性问题主要指向了土地款是否可以分期支付、是否支持毛坯竣备以及政策正式施行的时间节点等。目前地方政府的反馈相对积极，也在努力与房企一起沟通可行的方案，不过最终仍需要等待细则落地。”
在窗口期积极补仓应对市场变化的同时，房企也在从长计议，布局未来发展。
一些房企人士预判，现售制推行之后，房企将更倾向于小型地块，因为去化压力较小、资金占用量可控，更符合市场实际。
一位头部房企负责投资的人士在接受21世纪经济报道记者采访时预判称，未来土地市场应该会有更多“微型地块”出让，“近年来这种趋势已经形成，未来将会更明显，那种动辄数十亿元、上百亿元的住宅用地以后会很罕见。对于房企来说，面对现售制更重要的是要调度好资金，同时提升自己的产品力和服务力，否则很难竞争过其他房企，这也就使得确定性更强、可操作性更大的微型地块成为房企更青睐的投资选择。”
上述中型房企人士也对21世纪经济报道记者表示，由于当前全国重点城市均未出台相应的执行细则，因此房企当前会相对审慎。“我们现在在销售或者在建设的项目可能也会受到回款需等到竣工备案的影响，我们也会与项目属地相关单位保持密切沟通，保证项目的高效运转。”
中指研究院分析称，新政对土地市场的影响仍处于初步传导阶段，首周成交地块多为新政前公告项目。从行业层面看，预售条件提高、现房销售推进以及资金回笼周期变化，将进一步提高房企拿地和开发的资金门槛，部分房企的拿地能力可能受到影响，土地市场的分化预计将进一步加剧。
正规实盘股票配资中指研究院也提示，对于仍具备投资能力的房企而言，拿地将更加关注单项目安全边际。除区位和产品溢价空间外，项目体量、开发周期、土地款支付安排及销售去化确定性等因素的重要性进一步提升。核心城市核心板块的优质地块仍有吸引力，但高溢价需要更强的项目基本面和现金流支撑。
房地产市场的逻辑被重构，房企唯有调整身位MACD买点，才能进入新的发展轨道。
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